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【法眼看法】业主拒交物业费,法院判决其承担高额违约金

案情简介:

 张某为该小区业主,该房屋建筑面积为287.19平方米。2011年12月1日,A物业公司与开发商签订了《前期物业服务合同》,约定由A物业公司为小区提供前期物业服务。合同约定物业服务费收费标准为商业房屋2.10元/月·平方米,业主未按时交纳的,按日千分之三标准支付违约金。合同签订后,A物业公司开始为该小区提供物业服务。张某住该小区后,未付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费共计21,711元。张某以物业公司服务瑕疵拒缴物业费,双方僵持不下,A物业遂诉至法院。

法院判决:

根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条第五项规定,业主在物业管理活动中应按时交纳物业服务费用。本案中,物业公司是张某所在小区的物业服务企业,具有物业收费资质,并且已经按约定履行了物业服务义务,业主也已经接受了服务。张某作为小区业主享受A物业公司提供的物业服务,应当履行相应的交费义务。张某未按照约定履行给付义务属于违约行为,应当承担违约责任。物业公司主张2016年1月1日至2018年12月31日的物业费符合合同约定。关于物业公司主张的违约金,在前期物业服务合同、前期物业管理服务协议中均有明确约定。违约金的数额,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”张某应给付的物业费是21,711元,按照合同约定张某应付违约金已经超过其应交的物业费,根据本案双方当事人合同的履行情况兼顾公平原则,本院酌定支持A物业公司违约金4,342元(21,711元×20%)。

律师建议:

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。向法院起诉时,一般请求违约金不要超过30%。


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